«A medida que la crisis de vivienda se prolonga, la ciudad de Nueva York no puede darse el lujo de ignorar la pérdida de viviendas asequibles existentes o depender únicamente de nuevas y costosas construcciones para cerrar la brecha. La renovada J-51 proporciona una solución práctica, probada y específica».
A medida que las negociaciones presupuestarias del estado de Nueva York llegan a su fin, gran parte de la conversación pública se ha centrado en grandes prioridades que afectan los esfuerzos para construir nueva infraestructura en todo el estado: reforma de revisión ambiental y ajustes de políticas climáticas. Éstas son discusiones importantes. Pero agregar nueva oferta sin abordar también los desafíos que estamos viendo en nuestro parque de viviendas existente amenaza con socavar cualquier progreso que logremos para abordar la crisis inmobiliaria. Por eso tenemos que hablar del J-51.
Durante décadas, el Programa de Incentivos Fiscales J-51 ha sido una de las herramientas más efectivas de Nueva York para preservar las antiguas viviendas con alquiler regulado de las que dependen millones de neoyorquinos. Sin una reinversión significativa, la vivienda asequible y la estabilidad que proporciona están en riesgo.
En toda Nueva York, muchos edificios con alquileres estabilizados muestran claros signos de tensión financiera y física. En Community Preservation Corporation, una empresa líder en financiación de viviendas sin fines de lucro, ofrecemos una cartera de 580 préstamos con alquiler estabilizado en la ciudad de Nueva York. En esta cartera, hemos visto un crecimiento del gasto total por unidad del 28 por ciento desde 2020, mientras que los alquileres solo han aumentado un 11 por ciento durante ese período.
Cuando el crecimiento del gasto duplica con creces el crecimiento de los alquileres, los efectos se ven rápidamente. Sin ingresos suficientes para cubrir las operaciones de construcción, algo tiene que ceder, y con la inversión en reparaciones y mantenimiento aumentando solo un 1 por ciento entre 2020 y 2024, sabemos que el mantenimiento de rutina se está retrasando. Las reparaciones menores se retrasan. Las mejoras más importantes al sistema, como techos, calderas y electricidad, se retrasan indefinidamente. Con el tiempo, estas decisiones se intensifican, empeorando las condiciones de la vivienda que afectan directamente la calidad de vida de los inquilinos.
Esta dinámica es particularmente evidente en los edificios más antiguos, que forman una parte importante del parque de viviendas de Nueva York. Más de la mitad de todas las unidades de alquiler se construyeron antes de 1960, y una parte significativa es anterior, siendo la edad promedio de construcción residencial en toda la ciudad de 90 años. Estos edificios requieren una inversión de capital constante para seguir siendo seguros y habitables, y mucho menos para mantenerse al día con las nuevas leyes y ordenanzas locales. Para muchos propietarios, especialmente aquellos que operan en edificios más pequeños con márgenes limitados, el aumento de los gastos y la reducción del crecimiento de los ingresos han bloqueado casi por completo el camino financiero para realizar estas inversiones.
El impacto histórico de la J-51 proporciona un estudio de caso sobre la preservación exitosa de viviendas. Establecida por primera vez en 1955, la J-51 jugó un papel fundamental al incentivar a los propietarios a rehabilitar los «pisos de agua fría» según los estándares: eliminar las bañeras de las cocinas y llevar plomería básica, calefacción y seguridad estructural a las casas antiguas mediante su demolición. En 1973, había ayudado a modernizar unos 250.000 apartamentos, cumpliendo los objetivos de política pública de mantener viviendas asequibles y de calidad acordes con las realidades económicas.
Durante las siguientes décadas, el programa se expandió significativamente, creciendo hasta cubrir ascensores, ventanas, fachadas y sistemas de construcción importantes, convirtiéndose en la herramienta de financiamiento estándar para mejoras capitales y renovaciones más amplias. Pero en los últimos años, el programa ha perdido parte de su eficacia. Los calendarios de costos obsoletos no siguieron el ritmo del aumento de los costos de construcción y la estructura de beneficios no reflejaba las realidades del mercado. La participación disminuyó, dejando un vacío importante.
La buena noticia es que las autoridades tienen ahora la oportunidad de cambiar el rumbo. Una propuesta para reautorizar y reformar el J-51 dentro del presupuesto estatal devolvería al programa una forma más moderna y eficiente. Al aumentar el recorte de impuestos aprobado para cubrir hasta el 100 por ciento de los costos aprobados y extender la autorización del programa a 10 años, la reforma proporcionaría la previsibilidad y la escala necesarias para respaldar una reinversión significativa. Lo más importante es que la propuesta actual exige actualizaciones periódicas de los cronogramas de costos para garantizar que el programa se mantenga alineado con las condiciones del mundo real, evitando los errores que socavaron las iteraciones anteriores.
Estos cambios no son una recreación del pasado sino una adaptación de un modelo probado a los desafíos actuales. Si bien la restauración de la J-51 no resolverá todos los problemas que enfrenta el envejecimiento de las viviendas de Nueva York, sin una herramienta de reparación de capital dedicada, los esfuerzos más amplios para preservar las viviendas asequibles existentes serán insuficientes.
A medida que la crisis de la vivienda se prolonga, la ciudad de Nueva York no puede permitirse el lujo de ignorar la pérdida de viviendas asequibles existentes o depender únicamente de nuevas y costosas construcciones para cerrar la brecha. Un J-51 reformado proporciona una solución práctica, probada y específica, y a medida que las negociaciones presupuestarias se acercan al final, los legisladores deben tomar medidas e introducir un programa J-51 modernizado antes de que se cierre la ventana de oportunidad.
Rafael E. Cestero es director ejecutivo de The Community Preservation Corporation y presentador del podcast The Housing Problem.
